Examen de bienes raíces de Nueva York en español

La representación dual ocurre cuando un agente de bienes raíces representa tanto al comprador como al vendedor en una operación. La representación de una sola parte establece una relación con el comprador o con el vendedor, pero no con ambos.

El monóxido de carbono se produce en la combustión y reduce la capacidad de transportar oxígeno; una exposición intensa puede ser mortal.

Redlining restringe el acceso al crédito por motivos discriminatorios vinculados a la zona; steering dirige las opciones de vivienda de las personas.

No complique la situación. Ya no es el agente del vendedor y DEBE comunicárselo a quien llama. Cualquier otra actuación se consideraría poco ética y posiblemente ilegal.

Las comisiones que se pagan a los agentes de bienes raíces son negociables. Aunque muchas personas creen que la comisión siempre es del 6%, puede variar. Ese porcentaje se aplica al precio de venta de la vivienda.

Un contrato anulable puede producir efectos hasta que la parte protegida ejerza su derecho a anularlo.

Los usuarios, propietarios, inquilinos, promotores, renovadores y facilitadores son los principales participantes en los mercados inmobiliarios.

La obsolescencia económica es la pérdida de valor de una propiedad debido a factores externos, es decir, elementos ajenos al inmueble que afectan su valor. Una nueva carretera ruidosa se consideraría obsolescencia económica por ser un factor externo. Normalmente, en estas circunstancias, los propietarios no pueden hacer nada para evitarla. Más información aquí

Un contrato unilateral es aquel en el que solo una de las partes promete realizar una acción. Un contrato de seguro y un contrato de recompensa son ejemplos de contratos unilaterales. Estos contratos aparecen con más frecuencia de lo que podría pensar; uno de los casos más comunes es el contrato de recompensa. Imagine que ha perdido a su gato, Coco. Publica un anuncio en internet ofreciendo una recompensa de $250 a quien lo devuelva. Al ofrecer una recompensa, está ofreciendo un contrato unilateral.

El cierre es el último paso de una transacción inmobiliaria. Es el momento en que se transfieren oficialmente la titularidad y el pago a las partes correspondientes. Los cargos que paga el comprador para concluir la operación se denominan costos de cierre.

Los miembros designados cumplen mandatos de dos años; pueden ser nombrados nuevamente dentro de los límites legales.

$250,000 × 0.06 = $15,000. La tasa del 6% es un supuesto negociado del ejercicio.

La regla 175.1 exige el depósito dentro de tres días hábiles y la custodia segura mientras se realiza.

La mayoría de los agentes de bienes raíces ganan dinero mediante comisiones. Una comisión es un honorario que se paga a un agente por realizar una operación. Suele ser un porcentaje del precio de venta de la propiedad, aunque a veces puede ser un importe fijo.

Un arrendamiento de mes a mes es un arrendamiento periódico que no tiene fecha de vencimiento y, por tanto, continúa indefinidamente. Como es un contrato inmobiliario, debe tener contraprestación, oferta y aceptación, objeto lícito y partes con capacidad legal. Si es por menos de un año, puede ser verbal, con algunas excepciones.

Recuerde DUST, la sigla en inglés de los elementos esenciales del valor. Demanda (Demand): deseo de comprar y capacidad de pagar. Utilidad (Utility): el bien satisface una necesidad o un deseo humano, como vivienda, ingresos o recreación. Escasez (Scarcity): oferta limitada; a medida que disminuye la oferta, aumenta el valor. Transferibilidad (Transferability): posibilidad de transferir el bien de un propietario a otro.

La pregunta tiene algo de trampa. Se permite tachar parte de un contrato impreso y tiene validez legal siempre que ambas partes estén de acuerdo y el texto original siga siendo legible.

La hipoteca constituye un gravamen sobre el inmueble; el prestatario conserva el título mientras no se produzca una transmisión legal posterior.

El valor de mercado es una estimación bajo condiciones definidas; el precio de una operación concreta puede ser diferente.

Por definición, un predio sirviente es una parcela sujeta a una servidumbre.

Un gravamen de contratista, también llamado gravamen de construcción, se impone sobre una propiedad por falta de pago de trabajos realizados en ella. Es una reclamación contra la propiedad presentada por un contratista u otro profesional que aportó mano de obra o materiales. Su propósito es proteger a los profesionales contra el riesgo de no cobrar por sus servicios. Es un gravamen involuntario y específico.

Cuando se compra una vivienda con una hipoteca de tasa ajustable (ARM), el pago mensual varía durante la vigencia del préstamo según las fluctuaciones de la tasa de interés de referencia. Una hipoteca de tasa variable, de tasa ajustable o vinculada a un índice es un préstamo hipotecario cuya tasa de interés en el pagaré se ajusta periódicamente según un índice que refleja el costo para el prestamista de obtener fondos en los mercados de crédito.

La usura es la práctica de otorgar préstamos monetarios poco éticos o inmorales que enriquecen injustamente al prestamista. Actualmente, la mayoría de los estados tienen leyes contra la usura y establecen un límite máximo al interés que puede cobrar un prestamista. Estas tasas pueden variar considerablemente según el estado y el tipo de producto financiero. La usura es una forma de préstamo abusivo.

La respuesta correcta es que ella fallezca. La escritura identifica expresamente a Gabby como la persona cuya vida determina la duración de este derecho. Lo que termina es su derecho vitalicio; la titularidad de la propiedad continúa entonces en la persona que tiene el derecho futuro correspondiente.

Un derecho vitalicio también puede medirse por la vida de otra persona, lo que se denomina un derecho pur autre vie. El titular del derecho vitalicio y la persona cuya vida determina su duración no tienen que ser la misma. En esta pregunta, conceder a alguien un derecho vitalicio no debe sustituir la identificación de la vida que determina su duración.

Como ejemplo legal que reconoce un derecho medido por la vida de una tercera persona, consulte el Código Civil de California, sección 766.

La vida económica es el período previsto durante el cual un activo sigue siendo útil para el propietario promedio. Cuando deja de ser útil para su propietario, se dice que ha superado su vida económica. La vida económica de un activo puede diferir de su vida física real.

Nueva York aplica un régimen de distribución equitativa de los bienes matrimoniales; no el régimen general de community property.

Una adenda es un documento suplementario adjunto que se incorpora al acuerdo. En este caso, las partes la incluyen con el contrato de compraventa original antes de firmarlo.

Una enmienda modifica un acuerdo existente y puede cambiar o añadir términos. Decir simplemente que un documento “añade algo” no basta para distinguirlos. Importan el momento, la redacción del documento y los formularios aplicables; la terminología puede variar según la jurisdicción.

Como ejemplo oficial, la Comisión de Bienes Raíces de Texas describe su Enmienda al Contrato como un documento que cambia o añade términos a un contrato ya firmado.

La representación general comprende una serie de actos de un negocio, aunque su autoridad tenga límites.

La expropiación es el procedimiento que utiliza una entidad pública o privada, con las facultades que le otorga el dominio eminente, para adquirir forzosamente un inmueble privado. El dominio eminente es la facultad que permite al gobierno tomar terrenos privados de una persona, mientras que la expropiación es el acto de tomar esos terrenos.

Los derechos accesorios acompañan al inmueble; otras clases de derechos de agua pueden seguir reglas distintas.

“Se prefieren católicos” expresa una preferencia religiosa en la publicidad de vivienda. La Ley de Vivienda Justa prohíbe los anuncios que indiquen una preferencia, limitación o discriminación basada en la religión y otras características protegidas.

Recuerde DUST, la sigla en inglés de los elementos esenciales del valor. Demanda (Demand): deseo de comprar y capacidad de pagar. Utilidad (Utility): el bien satisface una necesidad o un deseo humano, como vivienda, ingresos o recreación. Escasez (Scarcity): oferta limitada; a medida que disminuye la oferta, aumenta el valor. Transferibilidad (Transferability): posibilidad de transferir el bien de un propietario a otro.

La divulgación debe producirse antes de que una conversación sustantiva lleve al consumidor a revelar información bajo una idea equivocada de a quién representa el agente.

La contraprestación debe tener valor jurídico, pero puede consistir en una promesa y no necesariamente en dinero.

Cuando las partes han firmado un contrato y ambas han hecho todo lo que prometieron, se denomina contrato o acuerdo totalmente cumplido (executed contract).

La separación es lo contrario de la incorporación. Consiste en retirar un objeto fijado al terreno y convertirlo en bien mueble.

La percolación es el proceso por el cual un líquido pasa lentamente a través de un filtro. Así suele prepararse el café. En bienes raíces, una prueba de percolación determina la tasa de absorción de agua del suelo como preparación para construir un campo de drenaje séptico o una cuenca de infiltración. Los resultados son necesarios para diseñar correctamente un sistema séptico.

El representado es siempre la persona con quien se tiene una relación de representación y, por lo tanto, a quien se debe responsabilidad fiduciaria.

El enfoque de ingresos es un método de valoración inmobiliaria que utiliza los ingresos generados por la propiedad para estimar su valor razonable. Se calcula dividiendo el ingreso operativo neto entre la tasa de capitalización.

La amortización es el reembolso gradual del capital. En un préstamo con pago global, los pagos programados no liquidan todo el saldo durante el plazo del préstamo, por lo que queda pendiente un pago mayor. El prestatario no debe suponer que podrá refinanciar.

Cuando un activo deja de ser útil para su propietario, se dice que ha superado su vida económica. La vida económica puede diferir de su vida física real. Por lo general es más corta, ya que una estructura puede seguir existiendo físicamente sin ser viable en el mercado.

La respuesta correcta es Anulable. Los hechos otorgan expresamente al comprador el derecho legal de dejar sin efecto el acuerdo por fraude. El acuerdo sigue vigente a menos que la parte protegida ejerza debidamente ese derecho.

Una contingencia es diferente: un contrato vinculante puede contener condiciones que afectan su cumplimiento o los derechos contractuales de terminación. La presencia de una contingencia no significa automáticamente que no exista un contrato válido hasta que se cumpla la condición.

Fuentes: clasificaciones de contratos del DRE de California y acuerdos vinculantes y depósito en garantía condicional.

La respuesta correcta es derechos ribereños. En esta pregunta, la propiedad linda con un río o arroyo y el propietario puede hacer un uso razonable de su agua. La terminología y los límites de los derechos de agua varían según el estado; por ejemplo, California incluye los terrenos frente a lagos en su definición de terreno ribereño. Los derechos ribereños están sujetos a la ley aplicable y no significan un uso sin restricciones. Lea más aquí

La aceptación de una oferta de venta con obligaciones de pago y entrega puede formar un contrato de compraventa.

La copropiedad conyugal indivisible es una forma especial de copropiedad utilizada en algunos estados que permite a un cónyuge heredar la participación del otro al fallecer este. Las leyes de bienes gananciales se basan en la idea de que los cónyuges son socios iguales e independientes, en lugar de una sola unidad como en la copropiedad conyugal indivisible. Ambos términos se refieren a los cónyuges.

CC&Rs identifica pactos, condiciones y restricciones que pueden limitar el uso de la propiedad conforme a los documentos y la ley.

El prestatario es el deudor hipotecario (mortgagor), mientras que el prestamista es el acreedor hipotecario (mortgagee). El acreedor hipotecario es una entidad que presta dinero a un prestatario, también llamado deudor hipotecario, para comprar bienes inmuebles.

La mayoría de los préstamos exige algún tipo de seguro de propietarios de vivienda. Este seguro cubre pérdidas y daños a la propiedad. Protege la casa de una persona y los bienes que se encuentran en ella. También puede ofrecer cobertura de responsabilidad civil por accidentes en la vivienda o en la propiedad.

En un contrato con derecho exclusivo de venta, el agente cobra sin importar quién venda la propiedad, ya sea el agente o el vendedor. Por ello, se puede suponer que este era un contrato con derecho exclusivo de venta.

En lugar de pasar a sus familiares, pues no tiene ninguno, sus bienes, incluida la granja, pasarán al gobierno mediante el proceso llamado reversión al Estado por falta de herederos (escheat). Escheat es el derecho del gobierno a adquirir la titularidad de inmuebles o bienes no reclamados. Lea más aquí

La contraprestación es cualquier cosa de valor jurídico que una parte ofrece a cambio de algo de valor de otra. Sus formas comunes incluyen dinero, una propiedad entregada a cambio, trabajo o una promesa de realizar una prestación. Sin contraprestación, un contrato no es válido.

La oferta de un tercero no afecta la oferta de otra persona. Sin embargo, una contraoferta del destinatario sí la afectaría, al igual que su cancelación o el fallecimiento del oferente antes de que se acepte la oferta.

La licencia de salesperson exige tener al menos 18 años.

La cláusula de liberación es una disposición contractual, normalmente de una hipoteca global, que permite liberar la totalidad o parte de una propiedad de una reclamación mediante el pago proporcional o total de la hipoteca.

La garantía de construcción cubre los defectos comprendidos en sus términos. Un daño causado exclusivamente por una inundación exterior, sin un defecto de la obra, corresponde a un riesgo distinto; las coberturas y exclusiones concretas deben revisarse en la garantía.

Un tiempo compartido es una propiedad con titularidad o derechos de uso divididos. Estas propiedades suelen ser unidades de complejos turísticos en las que varias partes tienen derecho a utilizar la propiedad, y a cada titular del mismo alojamiento se le asigna un período. Se diferencian de los condominios comunes porque normalmente se destinan exclusivamente a vacaciones.

La cláusula habendum es la declaración de un contrato que describe los derechos e intereses que se otorgan. Casi siempre comienza con las palabras “tener y poseer” (to have and to hold).

La novación sustituye una obligación o parte por otra y libera a la parte reemplazada con el consentimiento necesario.

Un agente de bienes raíces es un profesional que ha aprobado los cursos inmobiliarios y los exámenes de licencia exigidos en el estado donde desea trabajar. Este es el punto de partida de la mayoría de los agentes profesionales de bienes raíces. Legalmente, los agentes también se denominan titulares de licencia.

Generalmente, el prestamista encarga la tasación que utiliza para decidir sobre la hipoteca. Es posible que el prestatario deba pagar el honorario de tasación; el vendedor no lo paga automáticamente por el mero hecho de venderse la propiedad. El deudor hipotecario (mortgagor) es el prestatario, mientras que el acreedor hipotecario (mortgagee) es el prestamista.

Fuentes: Guía de tasaciones de la CFPB; Glosario hipotecario de la NCUA.

$500,000 ÷ $75,000 = 6.6666..., que se redondea a 6.67. Se utilizan ingresos anuales de manera consistente.

La falsificación consiste en elaborar falsamente o alterar de manera sustancial un instrumento jurídico con la intención específica de defraudar a alguien. Es ilegal y los agentes de bienes raíces deben conocer esta práctica.

El arrendamiento porcentual corresponde a los inmuebles comerciales. Es un alquiler basado en un porcentaje de las ventas brutas mensuales o anuales realizadas en el local. Es común en grandes tiendas minoristas, especialmente en centros comerciales.

Las agencias suelen competir entre sí, como cualquier empresa. A veces también colaboran en proyectos grandes y otras iniciativas. Las empresas de corretaje se conectan mediante un servicio de listado múltiple (MLS), que reúne sus anuncios de propiedades en un mismo sistema.

Las partes normalmente negocian el importe del depósito de buena fe en el contrato de compraventa. El acuerdo y la ley aplicable también rigen la entrega, custodia y liberación del depósito. Esta pregunta no presupone un porcentaje nacional único.

La opción concede una elección dentro del plazo pactado; un contrato de compra impone obligaciones recíprocas sujetas a sus condiciones.

Las licencias se expiden por períodos de dos años y deben renovarse para seguir ejerciendo.

Deterioro intangible. No existe tal tipo de deterioro. Los demás son formas de depreciación.

Si Aaron no puede llegar a su propiedad desde una vía pública sin cruzar la propiedad de su vecino Ron, su terreno no tiene acceso a la vía pública. Necesita una servidumbre de entrada y salida sobre la propiedad de Ron para poder entrar y salir de su propiedad. Lea más aquí

La copropiedad con derecho de supervivencia es la mejor respuesta porque la titularidad descrita incluye participaciones iguales y supervivencia. La copropiedad por cuotas no confiere por sí misma derecho de supervivencia. Otras formas de titularidad y sus requisitos varían según el estado, incluidas las reglas para parejas de hecho registradas.

Real property comprende el terreno, las mejoras incorporadas y los derechos asociados; los bienes muebles siguen una clasificación distinta.

Una servidumbre personal beneficia a una persona o entidad, como una compañía de servicios públicos, en lugar de beneficiar a otra parcela. Un derecho de paso de servicios públicos sobre la propiedad gravada es un ejemplo común.

Para edificios de uso especial y servicio público, como escuelas, iglesias y oficinas de correos, el enfoque del costo es la mejor opción. Estos edificios normalmente no generan ingresos, por lo que se descarta el enfoque de ingresos, y no hay suficientes inmuebles comparables para utilizar la comparación de ventas. El enfoque del costo es la mejor respuesta.

El Departamento de Estado administra la concesión y renovación de estas licencias.

Una invasión de propiedad es una intrusión en el terreno o la propiedad de otra persona. Para los aficionados al fútbol americano, es muy similar a la infracción del mismo nombre. Un árbol que crece sobre la propiedad ajena, una cerca u otro elemento de la propiedad de un vecino que cruza los linderos son ejemplos de invasión de propiedad. Puede dar lugar a problemas legales importantes; si existe una posible invasión, los propietarios y agentes deben buscar una solución de inmediato.

La obsolescencia funcional es la pérdida de valor de una propiedad debido a una característica de diseño obsoleta. La plomería anticuada se consideraría funcionalmente obsoleta por estar desactualizada. ¿Quién determina qué es obsoleto? Normalmente, el comprador o los propietarios. Si las casas de un vecindario tienen baños nuevos o plomería nueva y la suya no, se consideraría funcionalmente obsoleta. Más información aquí

El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto ad valorem que el gobierno local aplica a los inmuebles y que paga el propietario. Los servicios públicos para los propietarios de inmuebles se financian mediante este impuesto.

Una sucesión testada significa que la persona fallecida dejó testamento. Una sucesión intestada significa que no lo dejó. En este último caso, un tribunal sucesorio determinará la distribución de sus bienes entre las partes correspondientes.

Los cinco tipos de empresas más comunes son la empresa unipersonal, la sociedad colectiva, la sociedad en comandita, la corporación y la sociedad de responsabilidad limitada (LLC). En la pregunta anterior, «corporación, empresa unipersonal, sociedad de responsabilidad limitada» son estructuras empresariales reales. Estas son sus definiciones: las corporaciones pueden constituirse con o sin fines de lucro. Una junta directiva administra y dirige una corporación. Una empresa unipersonal es un negocio que una persona o un matrimonio opera por su cuenta. Por último, una LLC es una entidad jurídica híbrida con ciertas características tanto de una corporación como de una sociedad o empresa unipersonal.

Después del tabaquismo, esta es la segunda causa principal de cáncer de pulmón en Estados Unidos. El radón es un gas natural que se forma en las rocas, el suelo y el agua.

Una operación puede sustentar la excepción durante 18 meses; una petición específica de no recibir llamadas elimina esa autorización.

El procedimiento adecuado para modificar un contrato que ya es vinculante es firmar una enmienda por separado. Recuerde que las enmiendas separadas se utilizan para modificar los contratos pendientes de cumplimiento.

La partición es un término inmobiliario que describe el acto, por orden judicial, de dividir una propiedad en copropiedad en porciones separadas que representan los intereses de sus propietarios.

La respuesta correcta es nulo. Un acuerdo cuyo único propósito es ilícito es nulo desde el principio; no es un acuerdo válido que una parte pueda optar por dejar sin efecto.

No confunda un propósito ilícito con la falta de una firma o de un documento escrito. El incumplimiento de una ley aplicable sobre contratos que deben constar por escrito (statute of frauds) plantea cuestiones de exigibilidad, y el resultado depende de la ley y los hechos. Por ejemplo, la sección 1598 del Código Civil de California se refiere a un acuerdo con un único objeto ilícito, mientras que la sección 1624 aborda por separado los requisitos de forma escrita.

Sección 1598 del Código Civil de California

El proceso general de tasación se basa en varios factores. Los tasadores suelen combinar enfoques, pero dan mayor peso al más importante. El enfoque de ingresos determina los ingresos que genera una propiedad para su propietario o su potencial de generarlos. Después se utiliza para calcular o identificar su valor de mercado. Se utiliza principalmente para inmuebles de alquiler y, en este caso, recibiría el mayor peso en la tasación.

Los contratos de servicios son acuerdos entre un cliente y una persona o empresa que prestará servicios. Un contrato de listado es un contrato de servicios entre el vendedor y el corredor o la empresa de corretaje.

En este caso, el comprador podría anular el contrato por fraude. Los contratos anulables tienen los elementos necesarios para ser exigibles, por lo que parecen válidos, pero una de las partes puede rechazarlos si se descubre algún defecto. El fraude consiste en engañar intencionalmente a otra parte para obtener un beneficio económico o personal.

El radón es un GAS, no un líquido.

El poder de expropiación permite adquirir bienes para un uso público con las garantías legales y la indemnización justa exigidas.

El término latino “ad valorem” significa “según el valor”, lo que indica que es flexible y depende del valor fiscal de un activo, producto o servicio. Un impuesto ad valorem lo cobran los gobiernos estatales y municipales y se basa en el valor fiscal de un producto o propiedad. El más común es el impuesto sobre la propiedad, que se aplica a bienes inmuebles y muebles.

La cantidad adeudada se llama capital y el precio de tomar dinero prestado se llama interés.

El contrato se celebró bajo coacción, fraude, engaño o coerción, lo que lo hace anulable. Un contrato anulable es un acuerdo legal entre dos partes que puede no ser exigible por diversas razones. Estos contratos tienen los elementos necesarios para ser exigibles, por lo que parecen válidos, pero una de las partes puede rechazarlos si se descubre algún defecto en el contrato.

La potestad de policía en materia inmobiliaria es la autoridad constitucional y el poder inherente de un estado para adoptar y hacer cumplir leyes y reglamentos que promuevan y protejan la salud, la seguridad, la moral y el bienestar general de la población. El ejemplo más común de esta potestad en bienes raíces es la zonificación.

Comunicación de la aceptación. El vendedor, destinatario de la oferta, debe comunicar su aceptación al comprador, quien la hizo, de la manera que exige la oferta y antes de que venza. La firma por sí sola no satisface un requisito expreso de notificación. El contrato sigue pendiente de cumplimiento mientras queden prestaciones prometidas por realizar. Los requisitos de escritura y firma también dependen de la legislación aplicable; la comunicación no los sustituye. Consulte el Libro de referencia del DRE de California, capítulo 20, «Aceptación de la oferta».

Para que un contrato sea válido deben cumplirse algunos requisitos:

-La parte debe tener al menos 18 años y estar en pleno uso de sus facultades mentales.

-El contrato debe ser legal. Por ejemplo, no puede haber un contrato para matar, robar o realizar algo ilegal.

-El contrato debe incluir una contraprestación clara y definida.

-Debe haber consentimiento mutuo respecto del contrato.

Como un tribunal declaró al cliente legalmente incapaz, el contrato de listado es nulo.

Los fideicomisos pueden crearse durante la vida de una persona o establecerse después de su muerte. Un fideicomiso es una relación entre tres partes: la primera, el fideicomitente o constituyente, transfiere una propiedad a la segunda en beneficio de la tercera, el beneficiario. El fiduciario debe administrar los bienes conforme a los deseos del fideicomitente y en el mejor interés del beneficiario. El fiduciario puede ser una persona o una institución financiera, como un banco.

En un arrendamiento neto doble se agregan dos costos adicionales a la renta base. Normalmente se añaden los impuestos y el seguro al pago mensual.

El manejo del dinero de buena fe y los plazos para depositarlo se rigen por la legislación estatal aplicable y las instrucciones escritas legales de la operación. La autorización escrita no es una excepción universal a los requisitos de depósito, y la autorización verbal o la condición de corredor por sí solas no bastan.

Algunas jurisdicciones permiten un plazo de depósito diferente cuando las partes requeridas lo acuerdan por escrito; otras imponen plazos y condiciones específicos. Identifique la jurisdicción y siga sus reglas, en lugar de suponer que el dinero puede retenerse indefinidamente.

Compare la Regla 535.146 de Texas con las reglas de custodia de fondos de Florida, incluidas 61J2-14.008 y 61J2-14.010.

La regla fija un mínimo de tres años para los registros comprendidos en ella.

Los puntos hipotecarios, también llamados puntos de descuento, son cargos que se pagan directamente al prestamista al cierre a cambio de una tasa de interés más baja. Se reduce la tasa de interés, no el pago inicial. Son una excelente opción para quien sabe que conservará una propiedad durante mucho tiempo. Los puntos hipotecarios se pagan directamente al prestamista o al banco al cierre.