Examen de bienes raíces de Florida en español

La cantidad adeudada se llama capital y el precio de tomar dinero prestado se llama interés.

Los bienes inmuebles incluyen el terreno, los elementos adheridos que cumplen los requisitos y los derechos legales asociados. Los bienes incorporados permanentemente, las instalaciones comerciales del arrendatario y los cultivos tienen reglas específicas de clasificación; el uso comercial por sí solo no determina si un elemento es un bien inmueble o mueble.

La ley establece mandatos de cuatro años para los miembros de la comisión.

Fuente oficial: 475.02(2).

En el enfoque del costo, se resta la depreciación acumulada del costo de las mejoras. La valoración por ingresos también puede reflejar la depreciación mediante las expectativas de ingresos o la recuperación del capital, por lo que la depreciación no es exclusiva de un solo enfoque.

En un contrato unilateral, una parte promete una prestación a cambio de que la otra realice un acto. Una oferta de recompensa por devolver un objeto perdido es un ejemplo típico.

Son siete miembros: cuatro corredores, otro corredor o asociado de ventas y dos miembros que nunca han sido corredores ni asociados de ventas.

Fuente oficial: 475.02(1).

La ley fija $500,000 como umbral para volver a imponer las cuotas después de su suspensión, cuando la disminución resulta de desembolsos autorizados. No describe esa cifra como un saldo «ideal».

Fuente oficial: 475.482(3).

Si un vendedor rechaza una oferta escrita de un comprador, modifica sus términos y hace entregar la nueva oferta al comprador, se considera una contraoferta.

Un arrendamiento porcentual es aquel en el que toda o parte de la renta corresponde a un porcentaje determinado de los ingresos brutos de las ventas totales realizadas en la propiedad.

El requisito general es de 14 horas por bienio. La primera renovación tiene requisitos de educación posterior a la licencia distintos.

Fuente oficial: 475.182(1)(a).

La discriminación crediticia por zona (redlining) consiste en negar o evitar de manera discriminatoria los servicios de crédito en vecindarios debido a la raza, el color o el origen nacional. La orientación discriminatoria (steering) es una práctica distinta: dirigir a las personas hacia ciertas viviendas o alejarlas de ellas por características protegidas. Ninguno de los términos significa fijación de precios, que se refiere a un acuerdo entre competidores para establecer precios.

Los puntos de descuento son cargos iniciales que se pagan para obtener una tasa de interés más baja. Su conveniencia depende del costo, del ahorro mensual y del tiempo durante el cual se conserve el préstamo.

Los costos de cierre son los cargos necesarios para finalizar una operación. Según el contrato y las normas aplicables, pueden existir costos a cargo del comprador y del vendedor.

El límite agregado por una misma operación es de $50,000, aunque existan varios reclamantes o varios inmuebles.

Fuente oficial: 475.484(3).

La distribución general es 3 horas de legislación básica, 3 de ética y prácticas comerciales y 8 de materias de especialidad aprobadas.

Fuente oficial: DBPR: educación continua; F.A.C. 61J2-3.009(2).

La ley presume una relación de corretaje de transacción, salvo que se establezca por escrito una relación de agente único o ninguna relación de corretaje.

Fuente oficial: 475.278(1)(b).

Se trata de una contingencia de financiamiento. Condiciona la obligación del comprador de completar la compra a los términos de financiamiento indicados. El contrato puede ser vinculante para las partes antes de resolverse esa condición; la cancelación, los plazos de notificación y el tratamiento del depósito se rigen por sus términos.

El fideicomitente o constituyente crea el fideicomiso o aporta bienes a él. El fiduciario administra los bienes conforme al instrumento del fideicomiso y a la ley, en beneficio de los beneficiarios. No es obligatorio que estas funciones correspondan siempre a tres personas distintas.

Es un contrato anulable: según los hechos de la pregunta, el comprador tiene derecho a rescindir por fraude. El acuerdo no queda automáticamente sin efecto por el solo hecho de que exista ese derecho.

El conjunto de derechos de propiedad suele describirse como posesión, control, exclusión, disfrute y disposición. Estos derechos están sujetos a las leyes y a las cargas o acuerdos que afecten al inmueble.

El valor de mercado estima el precio que una propiedad probablemente alcanzaría en condiciones normales de mercado. El precio de mercado es el importe realmente pagado en una venta concreta. Una venta afectada por presiones inusuales, financiamiento especial u otras condiciones atípicas puede tener un precio diferente del valor de mercado.

Cuando la inactividad involuntaria supera 12 meses pero es inferior a 24 meses, se requieren 28 horas del curso prescrito.

Fuente oficial: 475.183(2)(a).

La FREC puede adoptar reglas para aplicar las leyes que le atribuyen facultades o deberes, siguiendo el procedimiento administrativo correspondiente.

Fuente oficial: 475.05.

F.S. 732.111 abolió dower y curtesy. Estos conceptos históricos no deben confundirse con otros derechos vigentes del cónyuge.

Fuente oficial: 732.111.

Falta comunicar la aceptación como exige la oferta. La pregunta da por cumplidos los demás requisitos de formación; la sola firma no sustituye la notificación exigida. Véase la instrucción 416.10 de las instrucciones de Florida sobre contratos.

La amortización es el reembolso gradual del capital. En un préstamo con pago global, los pagos programados no liquidan todo el saldo durante el plazo del préstamo, por lo que queda pendiente un pago mayor. El prestatario no debe suponer que podrá refinanciar.

Una invasión de propiedad ocurre cuando una estructura u otro elemento, como una cerca, cruza el lindero y ocupa parte del inmueble vecino. No equivale a una servidumbre concedida válidamente.

$450,000 × 0.05 = $22,500. La tasa del 5% es un supuesto negociado para este ejercicio; no es una tarifa obligatoria.

El radón es un gas radiactivo que se origina en la desintegración natural de minerales del suelo y las rocas. Puede entrar por aberturas en contacto con el terreno y acumularse en edificios. No se detecta por el olor o el color.

Esta vía exige 24 meses de licencia activa durante los cinco años anteriores. La ley también reconoce otras vías de experiencia, como ciertos empleos públicos y licencias de corredor de otras jurisdicciones.

Fuente oficial: 475.17(2)(b).

El plan integral o maestro orienta el crecimiento y el desarrollo a largo plazo mediante objetivos y políticas coordinados. Abarca temas como uso del suelo, transporte, vivienda e infraestructura. En Florida, F.S. 163.3177 regula sus elementos.

Una enmienda modifica un contrato existente. Aquí las partes acuerdan por escrito añadir los muebles a una compraventa que ya era vinculante. El nombre del formulario puede variar; lo decisivo es que modifica el acuerdo previo.

LTV = importe del préstamo ÷ valor de la propiedad: $340,000 ÷ $400,000 = 0.85, o 85%.

“Se prefieren católicos” expresa una preferencia religiosa en la publicidad de vivienda. La Ley de Vivienda Justa prohíbe los anuncios que indiquen una preferencia, limitación o discriminación basada en la religión y otras características protegidas.

Importe neto = $450,000 − $18,000 − $270,000 − $7,000 = $155,000. Este importe neto no equivale necesariamente a la ganancia fiscal.

Debe entregarlo al final del siguiente día hábil. Además, la recepción por el asociado cuenta como recepción por el corredor para calcular el plazo de ingreso en escrow.

Fuente oficial: F.A.C. 61J2-14.009.

GRM mensual = precio ÷ renta bruta mensual: $360,000 ÷ $2,500 = 144. Si se usara la renta anual, el multiplicador sería distinto.

El reconocimiento mutuo exige aprobar el examen específico de legislación de Florida. No exime de los requisitos de educación posterior a la licencia ni de educación continua para renovar.

Fuente oficial: DBPR: reconocimiento mutuo.

El enfoque del costo resulta especialmente útil para edificios de uso especial cuando faltan datos suficientes de rentas y ventas comparables. Se estima el valor del terreno y se añade el costo de las mejoras, descontando su depreciación.

En el procedimiento ordinario, el DBPR presenta y tramita la queja formal conforme al capítulo 120 cuando así lo ordena el panel de causa probable.

Fuente oficial: 455.225(4).

Una cláusula de indemnización por daños y perjuicios preestablecida fija anticipadamente una cantidad para un incumplimiento. Identificar la cláusula no implica que toda cantidad pactada sea exigible: su validez depende de la ley y de las circunstancias.

Manteniendo constantes los demás factores, una oferta menor con una demanda sin cambios tiende a elevar el precio de equilibrio. Esa tendencia no predice el precio exacto de venta ni el orden de venta de viviendas individuales.

El método de lotes y manzanas identifica terrenos mediante los números de lote y manzana que aparecen en mapas o en un plano de subdivisión. Este sistema de levantamiento se utiliza en zonas metropolitanas densamente pobladas y en zonas suburbanas. A veces se denomina sistema de levantamiento por plano registrado o por mapa registrado.

Steve debería advertir a los agentes que el acuerdo propuesto podría infringir la Ley Sherman Antimonopolio, negarse a participar y retirarse de la conversación sobre fijación de precios. Las empresas competidoras deben establecer sus precios de manera independiente.

El hecho clave es el acuerdo propuesto entre competidores. Anunciar un honorario determinado de forma independiente, negociar una comisión con un cliente o simplemente tener precios similares no constituye automáticamente fijación de precios. Un acuerdo ilícito no necesita constar por escrito. Las leyes estatales pueden imponer requisitos adicionales.

Fuente: guía de la FTC sobre fijación de precios.

La separación es lo contrario de la incorporación. Consiste en retirar un objeto fijado al terreno y convertirlo en bien mueble.

El asociado de ventas debe completar 45 horas de educación posterior a la licencia antes de su primera renovación.

Fuente oficial: DBPR: requisitos educativos del asociado de ventas; F.S. 475.17(3).

Recuerde: un predio dominante es un inmueble que tiene una servidumbre sobre otra propiedad. Un predio sirviente es una parcela sujeta a una servidumbre.

El pago de esta clase de reclamación suspende la licencia. Para restablecerla, el titular debe reembolsar al fondo la totalidad de lo pagado más intereses.

Fuente oficial: 475.484(7).

Interés = capital × tasa anual × fracción del año: $240,000 × 0.06 × 90/360 = $3,600.

El incumplimiento del requisito educativo de la primera renovación deja la licencia nula y sin efecto. Es distinto de una falta ordinaria de renovación posterior.

Fuente oficial: 475.17(3)(c).

La agencia dual fiduciaria está prohibida. El corretaje de transacción permite una representación limitada de ambas partes, pero no una representación fiduciaria de las dos.

Fuente oficial: 475.278(1)(a).

El límite de $150,000 se aplica al total de pagos basados en sentencias contra un mismo titular de licencia; no es una asignación individual para cada víctima.

Fuente oficial: 475.484(4).

Con el mismo plazo y presupuesto mensual para capital e intereses, una tasa más alta reduce el importe del préstamo que puede pagarse. Este resultado no garantiza un cambio concreto en el precio de las viviendas.

Los controles públicos, como la zonificación, se originan en la autoridad del gobierno. Los controles privados, como los pactos restrictivos, se originan en acuerdos privados y pueden hacerse cumplir mediante los tribunales, sujetos a la legislación aplicable.

Debe dar el aviso dentro de 30 días. La ley permite correo certificado a la última dirección conocida o correo electrónico conforme a F.S. 83.505. Este plazo es para notificar la reclamación, no una autorización general para retener cualquier depósito.

Fuente oficial: 83.49(3)(a).

El requisito de la primera renovación del corredor es de 60 horas de educación posterior a la licencia. No debe confundirse con la educación continua de renovaciones posteriores.

Fuente oficial: DBPR: requisitos educativos del corredor; F.S. 475.17(4).

Renta diaria = $3,000 ÷ 30 = $100. Del 16 al 30 de septiembre hay 15 días correspondientes al comprador: 15 × $100 = $1,500. Como el vendedor ya cobró toda la renta, se debita al vendedor y se acredita al comprador.

El fondo permite ciertos reembolsos por sentencias vinculadas a infracciones en operaciones de corretaje. Sujeto a elegibilidad y límites, cubre daños reales o compensatorios que no se han podido cobrar.

Fuente oficial: 475.482(1).

La FREC puede imponer sanciones sobre la licencia y multas administrativas. Una pena de prisión corresponde al sistema judicial penal.

Fuente oficial: 475.25(1).

La falta de renovación al finalizar el período de licencia produce la inactividad involuntaria. No equivale por sí sola a una suspensión disciplinaria.

Fuente oficial: 475.182(3).

El DBPR expide la licencia al solicitante que la FREC certifica como apto conforme a la ley.

Fuente oficial: 475.181(1)-(2).

El corredor debe notificar a la FREC y acudir a una vía autorizada: orden de desembolso, arbitraje, litigio o mediación, cumpliendo el consentimiento que corresponda.

Fuente oficial: 475.25(1)(d)1.

La fecha aplicable es el 31 de marzo o el 30 de septiembre y aparece en el registro de la licencia. El DBPR contempla una extensión al siguiente día hábil cuando el vencimiento cae en fin de semana o feriado.

Fuente oficial: DBPR: Fees and Education for Renewal.

La multa máxima es de $5,000 por cada cargo o infracción separada. Para dos infracciones, el máximo total es $10,000.

Fuente oficial: 475.25(1).

Un gravamen involuntario se impone sobre un inmueble sin que el propietario lo conceda voluntariamente. Un gravamen hipotecario otorgado por el propietario, en cambio, es un gravamen voluntario.

La ley prevé cuotas especiales vinculadas a licencias, sujetas a las reglas de suspensión de cobro, y el ingreso de las multas de la FREC recaudadas por el departamento.

Fuente oficial: 475.482(3)-(4).

Ingreso bruto efectivo = $120,000 − $6,000 = $114,000. NOI = $114,000 − $44,000 = $70,000.

Cuando no hay intención de formular una reclamación sobre el depósito, debe devolverse en 15 días desde la terminación del arrendamiento, con los intereses que correspondan.

Fuente oficial: 83.49(3)(a).

El enfoque de comparación de ventas analiza ventas recientes de propiedades comparables y ajusta las diferencias relevantes con el inmueble que se valora.

Las tres formas principales de depreciación son la obsolescencia económica, la obsolescencia funcional y el deterioro físico.

Un préstamo convencional no está asegurado ni garantizado por el gobierno federal. Algunos préstamos convencionales requieren seguro hipotecario privado, pero ese seguro no es una característica obligatoria de todos ellos.

Para una inactividad involuntaria de 12 meses o menos, la ley exige al menos 14 horas de educación continua prescrita por la comisión.

Fuente oficial: 475.183(2)(a).

Ganancia = $300,000 − $250,000 = $50,000. Porcentaje sobre el costo = $50,000 ÷ $250,000 × 100 = 20%.

Cuando un activo deja de ser útil para su propietario, se dice que ha superado su vida económica. La vida económica puede diferir de su vida física real. Por lo general es más corta, ya que una estructura puede seguir existiendo físicamente sin ser viable en el mercado.

La coacción consiste en ejercer una amenaza o presión ilícita para obligar a una persona a actuar contra su voluntad. La pregunta pide identificar esa conducta.

Un contrato totalmente cumplido (executed contract, en este sentido) es aquel cuyas prestaciones prometidas ya se realizaron. No debe confundirse con un contrato que únicamente se ha firmado.

Fannie Mae participa en el mercado secundario: compra préstamos originados por prestamistas y los agrupa en valores respaldados por hipotecas. No concede directamente esos préstamos a los compradores.

Al menos el 80% de las unidades ocupadas debe tener al menos un ocupante de 55 años o más. La comunidad también debe publicar y seguir políticas que demuestren su intención de funcionar como vivienda para personas de 55 años o más y cumplir los requisitos de verificación de edad. Esta exención se refiere a las disposiciones sobre situación familiar de la Ley de Vivienda Justa, no a sus demás protecciones. La regla mide las unidades ocupadas, no el porcentaje de todos los residentes que tienen 55 años o más.

Florida sigue la teoría del gravamen (lien theory): la hipoteca grava el inmueble; no constituye por sí misma una transmisión del título legal o de la posesión.

Fuente oficial: 697.02.

Antes de pasar de agente único a corredor de transacción, debe obtener el consentimiento escrito de su representado.

Fuente oficial: 475.278(3)(b)2.

El acreedor hipotecario (mortgagee) es una entidad que presta dinero al deudor hipotecario (mortgagor). Esta entidad normalmente se conoce como prestamista.

La excepción legal permite hasta $1,000 de fondos propios o de la empresa en la cuenta escrow de compraventas. El límite para una cuenta de administración de propiedades es diferente.

Fuente oficial: 475.25(1)(k).

Área = 150 × 290.4 = 43,560 pies cuadrados. Dividiendo entre 43,560 pies cuadrados por acre, el resultado es 1 acre.

Los nombramientos corresponden al gobernador y están sujetos a confirmación por el Senado de Florida.

Fuente oficial: 475.02(1).

Pasados más de dos años en inactividad involuntaria, la licencia vence y queda nula y sin efecto sin otra actuación administrativa. La ley contempla una vía limitada de restitución por enfermedad o dificultad económica.

Fuente oficial: 475.183(2)(b), (4).

La ley permite renovar una licencia voluntariamente inactiva y elegir mantener ese estado. La inactividad voluntaria no elimina las obligaciones de renovación.

Fuente oficial: 475.183(1).

La regla define «inmediatamente» como, a más tardar, el final del tercer día hábil siguiente a la recepción. No se cuentan sábados, domingos ni feriados legales.

Fuente oficial: F.A.C. 61J2-14.008(3).

La zonificación regula los usos y las características del desarrollo, como la densidad y la altura. Estas restricciones pueden influir en el valor de la propiedad, pero la ordenanza no fija por sí misma el precio de venta de mercado.

La regla federal de divulgación se aplica a la mayoría de las viviendas construidas antes de 1978, con ciertas exenciones. En general, la información exigida debe proporcionarse antes de que el comprador o inquilino quede obligado.

La novación sustituye una obligación o una parte por otra, con el consentimiento necesario, y extingue la obligación que reemplaza. Una simple delegación no necesariamente libera a la parte original.

Ejercer como corredor o asociado de ventas sin la licencia activa exigida constituye un delito grave de tercer grado bajo esta disposición.

Fuente oficial: 475.42(1)(a).

La dedicación expresa de un terreno al uso público por su propietario es voluntaria. La ejecución hipotecaria, la expropiación y la posesión adversa pueden causar la pérdida involuntaria del título cuando se cumplen sus requisitos legales.

Valor = ingreso operativo neto anual ÷ tasa de capitalización: $48,000 ÷ 0.08 = $600,000.

No es admisible una reclamación basada en una operación en la que el titular de licencia actuó por cuenta propia como dueño o controló la propiedad. El fondo exige condiciones específicas.

Fuente oficial: 475.483(2)(c).

El principio de anticipación en tasación establece que el valor actual de una propiedad es el valor presente de la suma de los beneficios futuros previstos. Este principio no siempre se refiere a una ganancia monetaria; también puede tratarse de un beneficio emocional o mental.

La FHA asegura préstamos otorgados por prestamistas aprobados. En estos préstamos, la FHA proporciona el seguro; el prestamista concede el crédito.

El derecho vitalicio termina al fallecer Gabby porque la escritura establece expresamente que su duración se mide por la vida de ella. La titularidad continúa en quien tenga el derecho futuro correspondiente.

Una sucesión testada se basa en un testamento; una sucesión intestada se refiere a los bienes que pasan sin disposición testamentaria aplicable. La distribución intestada se rige por la ley correspondiente.

El dominio eminente permite adquirir propiedad privada para un fin público mediante el procedimiento legal y el pago de la indemnización exigida. El artículo X, sección 6, de la Constitución de Florida exige un fin público y compensación plena.

Se denominan instalaciones comerciales del arrendatario (trade fixtures). Su retiro y las obligaciones de reparar daños dependen del contrato y de la legislación aplicable; la pregunta solo pide identificar el término.